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商業(yè)地產(chǎn)指商業(yè)用途的地產(chǎn)。國(guó)外稱(chēng)零售地產(chǎn)。廣義指用于零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途有別于住宅、公寓、別墅。辦公屬商業(yè)地產(chǎn)的一類(lèi)。
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三座大山：
“五大行”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)，才更加顯現(xiàn)其價(jià)值。尚賢達(dá)參加行業(yè)協(xié)會(huì)交流，業(yè)內(nèi)感嘆商業(yè)地產(chǎn)有三座大山，不能一蹴而就。
第一座大山是招商困難。
以深圳為例，中購(gòu)聯(lián)統(tǒng)計(jì)2018年底，全市零售、餐飲等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近8000萬(wàn)平方米。已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心、奧特萊斯和特色商業(yè)街超過(guò)150個(gè)，建筑面積約900萬(wàn)平方米。在建購(gòu)物中心約500萬(wàn)平方米，位列全球第一。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均零售商業(yè)面積保持在1—1.2平方米之間為佳。而排在第一位的南山區(qū)人均購(gòu)物面積為1.54平方米，已超出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)28%。深圳商業(yè)飽和，已出現(xiàn)過(guò)剩的征兆。招商的空置率，已經(jīng)不斷攀升。
第二座大山是運(yùn)營(yíng)難。
品牌的更迭，是市場(chǎng)不變的規(guī)律。主力店都需要不斷調(diào)整，更不要說(shuō)大小商家了。同樣以深圳為例，五洲風(fēng)情散售造成了華南最大的爛尾商業(yè)；西武曾風(fēng)光一時(shí)，但已暗然退場(chǎng)；永旺購(gòu)物公園店、海岸城店、福田COCOPark店先后撤場(chǎng)。深圳首家購(gòu)物中心中信城市廣場(chǎng)，曾引進(jìn)多家國(guó)際大品牌，包括深圳第一家奢侈品百貨“西武”、第一家吉之島、第一家星巴克、第一家新南國(guó)影院等等，如今卻幾層樓的大面積長(zhǎng)期空置，如今是12年兩次更名，三度換帥。
第三座大山是回報(bào)率低。
商業(yè)整體項(xiàng)目的投資回報(bào)率越來(lái)越低。東莞的華南MALL、四川的熊貓城、深圳的五洲風(fēng)情MALL、廣州五號(hào)停機(jī)坪、海航Y(jié)H、北京亦莊MALL、等均面臨著不同的困局?！?br /> 這三座大山帶來(lái)最直接的問(wèn)題是，整個(gè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化的人才缺口越來(lái)越大。
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)六大要素。
很多人都知道王石三十年，一手打造了萬(wàn)科品牌，卻鮮有人知道王石創(chuàng)辦了“萬(wàn)佳百貨”，又與印力共同繪就了萬(wàn)科商業(yè)坂圖。王石曾感慨：“中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，不缺錢(qián)不缺資源，只缺人才”。
人才培養(yǎng)周期長(zhǎng)、難度大、復(fù)合型需求等問(wèn)題，讓商業(yè)地產(chǎn)比住宅開(kāi)發(fā)，更難招聘人才。萬(wàn)科商業(yè)借力印力，也有人才的原因。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，包含了六大要素，缺一不可。
1、只租不售。通過(guò)市場(chǎng)培育獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。
2、準(zhǔn)確定位。定地址、定客戶(hù)、定規(guī)模、定業(yè)態(tài)。
3、招商在前。確定主力店、選擇次主力店。
4、規(guī)劃設(shè)計(jì)。交通體系，工程條件的前瞻設(shè)計(jì)。
5、成本控制。
6、物業(yè)管理。
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代。
商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代。而新時(shí)代，完整的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已與資本結(jié)合，應(yīng)該是“ 募、投、管、退 ”四大環(huán)節(jié)。資產(chǎn)管理的核心價(jià)值，是“ 管 ”。
資產(chǎn)管理，并不是地產(chǎn)和金融簡(jiǎn)單的累加，而是需要“募投管退” 四個(gè)領(lǐng)域宏觀(guān)掌控——既有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，又有精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的管理體系；既有專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的深度運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也需要行業(yè)跨界的商業(yè)敏感度。有良好資產(chǎn)管理能力的精英很稀缺。
商業(yè)地產(chǎn)尚賢達(dá)獵頭最喜歡挖的人和薪酬漲得最快的崗位，就是資產(chǎn)管理人才。資產(chǎn)管理總監(jiān)平均年薪已經(jīng)達(dá)到100萬(wàn)以上。
四、萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)轉(zhuǎn)型啟示。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)繞不開(kāi)的話(huà)題是萬(wàn)達(dá)。近兩年王健林將旗下資產(chǎn)開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，以650億的價(jià)格把13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目賣(mài)給孫宏斌，77個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店出售給富力，將37家百貨門(mén)店賣(mài)給蘇寧易購(gòu)。
經(jīng)過(guò)了2年的時(shí)間萬(wàn)達(dá)瘋狂拋售的資產(chǎn)高達(dá)1700億元。從去年開(kāi)始萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是以輕資產(chǎn)模式為主，萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)都是以代理商持有，利潤(rùn)三七分成。2018年萬(wàn)達(dá)的服務(wù)業(yè)務(wù)總收入1609億元，占總收入的75%。服務(wù)業(yè)務(wù)總收年增長(zhǎng)速度達(dá)10%。
在商業(yè)到達(dá)巔峰的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)選擇了轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)，是一種非常高明的選擇。服務(wù)業(yè)，繞不開(kāi)人才的培養(yǎng)與發(fā)力。
五、商業(yè)地產(chǎn)高配型人才一將難求。
 “將才難求”是商業(yè)地產(chǎn)的大煩惱。
1、重要崗位專(zhuān)業(yè)人才。比如商業(yè)研策、招商、營(yíng)運(yùn)管理、物業(yè)管理、懂商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理等人才稀缺；
2、復(fù)合型高端人才緊俏。比如總經(jīng)理，操盤(pán)過(guò)城市綜合體的總經(jīng)理或副總經(jīng)理稀缺；
3、拔苗助長(zhǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重。比如萬(wàn)達(dá)的經(jīng)理，跳槽或成總經(jīng)理；
4、國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)精英人才與中國(guó)本土水土不服?！?br /> 尚賢達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)高端人才服務(wù)中，越是知名企業(yè)，越對(duì)人才重視。從某種意義上講，想要贏(yíng)得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，就得看誰(shuí)能快速培育出優(yōu)秀的人才和團(tuán)隊(duì)，以及如何去留住和激勵(lì)他們。
尚賢達(dá)致力于為商業(yè)地產(chǎn)解決人才問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)人才需要戰(zhàn)略措施：通過(guò)人才培養(yǎng)、人才儲(chǔ)備、人才提升、人才穩(wěn)固等等，當(dāng)然，名企挖角，也是非常重要的途徑。名企人才帶來(lái)的，不僅是技術(shù)，還有其形成的企業(yè)文化。
輕資產(chǎn)也好，運(yùn)營(yíng)也好，定位也好，人才是商業(yè)地產(chǎn)最寶貴的資產(chǎn)。